خطوات البحث العلمي مع مثال

أولاً- صفحة عنوان رسالة الماجستير أو الدكتوراه :-

تكون الصفحة الأولى من رسالة الماجستير أو الدكتوراه عبارة عن صفحة العنوان ، ولكن يفضل أن يسبق صفحة العنوان صفحة بيضاء خالية من الكتابة تماماً .

وتتكون صفحة عنوان رسالة الماجستير أو الدكتوراه من مجموعة من العناصر هي :-

1- عنوان الرسالة ، وهو العنوان المتفق عليه مع المشرف بشكل نهائي ، والذي كتبت رسالة الماجستير أو الدكتوراه شرحاً وتفصيلاً له ، ويفضل أن يكتب العنوان باللغتين العربية والإنجليزية .

2- اسم الطالب مقدم الرسالة وكاتبها أي طالب الماجستير أو الدكتوراه

3- الدرجة التي يقدم الطالب رسالته للحصول عليها ، ومن المعروف أن هذه الدرجة إما أن تكون ماجستير أو دكتوراه .

3- اسم الجامعة ، واسم الكلية أو المعهد الذي يقدم الطالب رسالته إليه ، وكذلك اسم القسم إذا كانت الكلية أو المعهد يتفرع إلى أقسام فرعية .

4- العام الدراسي الذي قدمت الرسالة فيه ، وإذا كان العام الدراسي بدأ في سنة وينتهي بأخرى يكتب العامين مع الفصل بينها بعلامة مثل (-) أو (/) .

          وينبغي على الطالب أن يرتب هذه العناصر ترتيباً جيداً ، ويحافظ على المسافات المناسبة بين كل عنصر منها.

ثانياً- ورقة الشكر والتقدير في رسالة الماجستير والدكتوراه :-

          تلي صفحة العنوان صفحة الشكر والتقدير ، وهي عبارة عن صفحة يقدم فيها طالب الماجستير أو الدكتوراه شكره إلى من ساعدوه أثناء مسيرته حتى يصل في النهاية لكتابة رسالة محكمة ، حيث أن طالب الماجستير أو الدكتوراه يصادف من يساعدوه كثيراً أثناء مسيرة الكتابة ، ومن حق هؤلاء أن يعترف هذا الطالب لهم بالعرفان .

          وليس لورقة الشكر والتقدير عنوان ثابت فقد يكون : شكر وتقدير ، أو تقدير وعرفان ، وما يشابه ذلك .

          وبعد كتابة عنوان صفحة الشكر والتقدير يبدأ طالب الماجستير أو الدكتوراه بذكر من رشحوه لكتابة الرسالة ، مثل : أحد أساتذة الجامعة ، أو أعضاء بعثة أو نحو ذلك ، ثم يذكر فيما يليهم الأستاذ المشرف على رسالته ، وما قدمه له من العون ، والنصائح التي أفادته ليستكمل رسالته .

          وبعدها يعرج طالب الماجستير أو الدكتوراه على الأشخاص الآخرين الذي ساعدوه دون أدنى مجاملة ، فليست رسائل الماجستير والدكتوراه مكاناً للمجاملات ، ومن أمثلة هؤلاء الأشخاص : أي أساتذة أخرين وجهوه ، وقدموا له النصيحة ، أي فرد أعاره كتباً أو مخطوطات نادرة ، مدير إحدى المكتبات الذي قدم له تسهيلات ، ولا ينبغي أن يبالغ الطالب في الشكر والتقدير ، ولا يطيل فيه ، فكلما كان مختصراً كلما كان تأثيره أكبر .

ثالثاً- جدول المحتويات أو الفهرس :-

          يلي صفحة الشكر والتقدير جدول المحتويات أو ما يسمى الفهرس ، ويكتب فيه في البداية بترقيم أبجدي وليس رقمي (أ-ب-ج...) المقدمة ، ثم شكر وتقدير ،  يلي ذلك كتابة عناوين موضوع الرسالة أو ما يعرف بالمتن ، بحيث تكون عناوين الأبواب والفصول في المنتصف بخط كبير ، والعناوين الفرعية بخط أصغر وبجانب كل منها رقم الصفحة .

          بعد حصر فهرس المادة العلمية يأتي فهرس الجداول والرسوم ، والوثائق ، والملاحق ، بحيث يذكر عنوان الجدول ، أو الرسم ، أو الوثيقة ، أو الملحق ، وفي حالة الحاجة يفرد فهرس خاص لأي قسم من هذه الأقسام .

رابعاً- المقدمة :-

يأتي بعد الفهارس المقدمة ، وهي تتكون من مجموعة من العناصر هي :-

العنصر الأول : المشكلة والأهمية :-

          حيث يذكر طالب الماجستير والدكتوراه مشكلة الدراسة ، والمشكلة هي نفسها موضوع الرسالة ، بعد ذلك يبدأ بذكر أهمية الرسالة ، وذلك في محيط المجال العلمي الذي ينتسب إليه الطالب ، دون أي تطرق لمجالات أخرى .

العنصر الثاني : دراسة تاريخية عن الدراسة :-

          بعد ذكر طالب الماجستير أو الدكتوراه لموضوع الرسالة وأهميتها ، يبدأ بسرد تاريخي لهذه المشكلة ، بحيث يحتوي هذا السرد على العناصر التالية :-

1- متى بدأت المشكلة ؟

2- ما مراحل تطورها ؟

3- أي الزوايا التي درست منها ؟

4- من الباحثين الذين قاموا بهذه الدراسات ؟

5- وإلى ماذا انتهى هؤلاء الباحثين ؟

6- من أي تبدأ دراسة الباحث ؟ بحيث لابد أن تكون بدايتها من نقطة لم تستوف بالبحث والدراسة سابقاً

العنصر الثالث : المراجع الأساسية التي اعتمد عليها الباحث :-

          يلي السرد التاريخي ذكر المراجع الأساسية التي اعتمد عليها الباحث في رسالته ، ومن الأفضل أن يقسم الباحث هذه المراجع حسب الأهمية التي استفادها منها الباحث ، كأن يقول أمدتني هذه المجموعة من المراجعة بمعلومات مهمة حول .....

خامساً- رسالة الماجستير والدكتوراه :-

          بعد بيان العناصر السابقة ، يفصل بين متن الرسالة ، وبين ما سبق من العناصر ورقة ، مدون في وسطها بخط كبير عنوان الرسالة .

          وعند بدء كل فصل أو باب من أبواب الرسالة يفصل بينه وبين ما يسبقه ورقة مكتوب عليها عنوان الباب ، والعناصر الرئيسية التي يتناولها كالفصول أو المباحث ، بحيث يدل هذا الفاصل بأن الباب أو الفصل مستقل تماماً عما يسبقه من أبواب أو فصول .

          إذا كانت رسالة الماجستير أو الدكتوراه مقسمة إلى فصول ، ففي هذه الحالة نكون أمام فرضين : الأول : أن يكون الفصل صغيراً ، وفيه هذه الحالة لا يشترط أن يتم الفصل بين الفصول بصفحات مستقلة كما سبق ، الفرض الثاني : أن تكون الفصول طويلة ، وفي هذه الحالة لابد من الفصل بين الفصول بورقة كما سبق ذكره ، وعند بدء هذه الفصول يكتب عنوان الفصل في بداية الصفحة ، ويفضل أن يكون على الجانب ، وليس في المنتصف .

سادساً- النتائج والتوصيات :-

          في بعض الرسائل تكون هناك نتائج نهائية تستخلص من الرسالة كاملة ، وفي هذه الرسالة يكتبها الباحث في نهاية رسالة الماجستير أو الدكتوراه ، تحت عنوان يدل عليها مثل النتائج المهمة ، أو الملخص ، أو المستخلص .

          ويجب على الباحث في هذه النتائج أن يكون دقيقاً ، ويذكر كل ما تناوله البحث ، فغالباً ما يتم قراءة هذا الجزء مسبقاً قبل قراءة الرسالة ، ليتبين ما إذا كانت تستحق القراءة من عدمه .

          بعد ذلك يأتي الجزء الخاص بالتوصيات ، وتكون عبارة عن نقاط محددة ، لم يستطع الباحث بإمكاناته تحقيقها ، ويوصي من يقدر على القيام بها أن يخطو خطوة نحو تنفيذها .

سابعاً- الوثائق والملاحق :-

1- الملاحق :-

          أحياناً يحتاج باحث الماجستير أو الدكتوراه لتوضيح نقطة ما أثناء تسلسل حديثه ، فإذا كان هذا التوضيح قصيراً يذكر في الحاشية السفلية للصفحات ، أما إذا كان هذا التوضيح طويلاً فيجب على الباحث ، حتى لا يقطع تسلسل الحديث ، ويضيع على القارئ متعته ، أن يفرد لهذا التوضيح ملحقاً خاصاً في نهاية رسالة الماجستير أو الدكتوراه .

2- الوثائق :-

          أحياناً يجد باحث الماجستير أو الدكتوراه بعض الوثائق التاريخية أو الرسمية التي تدعم رؤيته ، وما يهدف إليه في رسالته ، ويرى أنه يجب أن تتضمنها رسالة الماجستير أو الدكتوراه ، فيتم وضعها في نهاية الرسالة ، وذلك لسببين ، الأول بسبب طول هذه الوثائق ، والثاني لأن طالب الماجستير أو الدكتوراه ليس هو مالكها أو كاتبها .

3- أين توضع الملاحق والوثائق :-

          وقد اختلفت الآراء الفقهية في مكان وضع الملاحق والمصادر إلى رأيين ، وكلاهما صواب ، وهذان الرأيان هما :-

الرأي الأول : قبل المصادر وبعد صلب الموضوع مباشرة :-

          يرى فريق من المختصين في مجال البحث العلمي أن الملاحق والوثائق توضع قبل المصادر ، وبعد صلب الموضوع مباشرة ، وذلك لأن صلتها بموضوع رسالة الماجستير والدكتوراه أكبر ، حيث تقوي وجهة نظر الباحث وتدعمها .

الرأي الثاني : بعد المصادر :-

          ويرى البعض أن الملاحق والوثائق توضع بعد المصادر ، وتوضع المصادر بعد صلب الموضوع مباشرة ، ويعتمد هذا الرأي تقريباً على نفس سبب الرأي السابق ، فيرون أن المصادر أكثر صلة بموضوع رسالة الماجستير أو الدكتوراه ، فحتى إن كان الباحث يعتمد في تأييد وجهة نظره على أحد الوثائق أو الملاحق ، ففي جميع الأحوال تذكر هذه الملاحق أو المصادر في قائمة المصادر ولا يتم إغفالها .

ثامناً- التعريف بالكاتب :-

          في بعض الكليات أو المعاهد يكون من ضمن هيئة رسالة الماجستير أو الدكتوراه اللازمة أن يذكر الباحث نبذة تعريفية عنه في نهاية الرسالة ، ولكن غالبية المعاهد والكليات لا تطلب ذلك .

          وتكون هذه النبذة التعريفية عبارة عن : الدرجات العلمية الحاصل عليها طالب الماجستير أو الدكتوراه ، والرحلات الدراسية التي قام بها ، واللغات التي يجيدها ...إلخ .

تاسعاً- المصادر :-

          كما ذكرنا سابقاً لا تطلب غالبية الكليات والمعاهد جزء التعريف بالكاتب ، ولذلك تكون قائمة المصادر هي الموجودة في أخر صفحات رسالة الماجستير أو الدكتوراه ، ومن المتفق عليه أن المصادر المذكورة في الحاشية هي التي يتم وضعها في قائمة المصادر في نهاية رسالة الماجستير أو الدكتوراه ، ولكن اختلف المتخصصين فيما يخص الكتب التي قرأها الباحث واعتمد عليها في اختيار موضوع رسالة الماجستير أو الدكتوراه الخاصة به ، فهل توضع في نهاية الرسالة أم في بدايتها ؟ ، والرأي الراجح أن هذه المصادر التي قرأها الباحث واعتمد عليها في اختيار موضوع الرسالة توضع في بداية رسالة الماجستير أو الدكتوراه ، أما المصادر التي ذكرها في متن الرسالة فتوضع في نهاية الرسالة في قائمة المراجع لأنها أكثر اتصالاً بالرسالة وموضوعها .

          من ذلك نقول أن قائمة المصادر يجب أن تحتوي على النقاط التالية :-

1- الكتب والابحاث التي استمد منها طالب الماجستير أو الدكتوراه موضوع رسالته ، وتذكر في مقدمة  الرسالة ، ثم في متن الرسالة ، ثم في قائمة المصادر .

2- الكتب والأبحاث التي اعتمد عليها طالب الماجستير أو الدكتوراه في كتابة متن الرسالة ، وذكرها فيه.

3- الكتب والأبحاث التي تذكر في حاشية رسالة الماجستير أو الدكتوراه ؛ لشرح أو توضيح فكرة ما ، دون أن تسهم أو تساعد الطالب في كتابة موضوع الرسالة ، والتي لو تركها لما تأثرت رسالته .

          والغالب أن يتم ذكر كافة المراجع دفعة واحدة في نهاية الرسالة ، ولكن البعض يفضلون ذكر مراجع كل باب في نهايته ، ثم يختمون الرسالة بالمراجع كلها ، ومن الأفضل أن يكون ترتيب المراجع كما يلي :-

1- المخطوطات مرتبة ترتيباً هجائياً .

2- الكتب والمراجع العربية مرتبة ترتيباً هجائياً .

3- الكتب والمراجع الأجنبية مرتبة ترتيباً هجائياً .

4- الكتب والمراجع التي لم يتوصل طالب الماجستير أو الدكتوراه لمعرفة مؤلفيها .

عاشراً- طرق التوثيق أو كتابة المراجع :-

          توجد العديد من المدارس التي يمكن أن يختار طالب الماجستير أو الدكتوراه إحداها في توثيق رسالته أو كتابة مراجعها ، وهذه المدارس حصراً هي :-

1- America Medical Association .

2- American Political Science Association .

3- American Psychological Association 6^th edition .

4- American Sociological Association .

5-  Chicago Manual of Style 17^th edition (author date) .

6-  Chicago Manual of Style 17^th edition (full note) .

7-  Chicago Manual of Style 17^th edition (note) .

8- Cite Them Right 10^th edition – Harvard .

9- Harvard Reference Format 1 (deprecated) .

10- IEEE .

11- Modern Humanities Research Association 3^rd edition (note with bibliography) .

12- Modern Language Association 8^th edition .

13- National Library of Medicine .

13- Nature .

14- Vancouver .

* مثال بحث علمي جاهز :-

حجيه القيد في السجل العقاري وفقاً لنظام التسجيل العيني

المقدمة :-

          نظم السجل العقاري والتسجيل فيه من أهم النظم القانونية التي يلزم وجودها لحماية الحقوق الفردية ، وحقوق المؤسسات على حد سواء ، حيث أن استيفاء شروطها والانصياع لأحكامها يؤدي إلى استقرار المال في ذمة صاحبه ، ويجعله محمياً بقوة القانون ، مما يمنع أي مغتصب يحاول التعدي عليه أو استغلاله .

          في هذا البحث يتم تناول نظن السجل العقاري بشكل شبه تفصيلي ، محاولين عدم الاستفاضة في أي جزئية منه على حساب الأخرى .

* مشكلة البحث :-

          يجيب البحث عن مجموعة من التساؤلات هي :-

1- ما هو السجل العقاري ومعنى القيد فيه ؟

2- ماهية التسجيل العيني ؟

3- ما هي حالات وجوب القيد في السجل العقاري ؟

* أهداف البحث :-

          يهدف البحث لتحديد مفهوم التسجيل العقاري وما هو نظام التسجيل العيني ، وطرق وآليات القيد وفقاً له .

* فروض البحث :-

          لم يقم البحث على فرضيات يعتمد عليها ويقوم على أساسها ، ولكن كان التناول فيه لموضوع الضمان تأصيلياً يبدأ من تحديد ماهيته وأنواعه ، وحالاته ، ثم يعتمد على ذلك في بقية أجزائه وشروحاته.

* أهمية البحث :-

أولاً- الأهمية النظرية :-

          يستفاد من البحث نظرياً في فهم معنى السجل العيني ، والتسجيل العقاري ، وحالات وجوب القيد ، وأنواع القيد في السجل العيني .

ثانياً- الأهمية التطبيقية :-

          يستفاد تطبيقياً من البحث عن طريق اعتباره مرجعاً قانونياً مختصراً لموضوع التسجيل العقاري طبقاً لنظام التسجيل العقاري في القانون السعودي .

* حدود البحث :-

أولاً- الحدود الموضوعية :-

          يقتصر البحث على شرح مبسط لموضوع واحد وهو التسجيل العقاري طبقاً لنظام السجل العيني .

ثانياً- الحدود المكانية :-

          لم يتطرق البحث لأماكن بعينها تعتمد عليها الدراسة .

ثالثاً- الحدود الزمانية :-

          اعتمد البحث على أخر الإصدارات من نظام السجل العيني السعودي .

* منهج البحث :-

          يقوم هذا البحث على المنهج التحليلي بشكل كامل ، حيث قام الكاتب باستطلاع الدراسات الأكاديمية المحكمة في الموضوع ، والنصوص الدينية الشرعية كذلك ، وقام بتحليلها للوصول إلى النتيجة التي يهدف إليها .

* خطة البحث :-

          تم تقسيم البحث إلى قسمين كالتالي :-

أولاً- المقدمة :-

          وفيها تم الحديث عن مختصر لما يتناوله البحث من أجزاء وموضوعات .

ثانياً- البحث :-

          وتم تقسيمه إلى مطالب ، ويندرج تحت كل مطلب عدد من الفروع ، ويندرج تحت كل فرع عدد من العناصر الفرعية كالتالي :-

المطلب الاول- السجل العقاري :-

أولاً- مفهوم السجل العقاري :-

هو المكان المختص بإصدار مجموعه من الاوراق و الوثائق العقارية التي توضح اوصاف كل عقار وتعين حالته  وتنص علي الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين كل التعديلات المتعلقة به.

ويتم تنظيم هذه الوثائق بالاستناد الي التحديد و تحرير الوثائق الرسمية التي تبين وتوضح حاله كل عقار ، وبناء علي ذلك فإن العقارات الغير محدده لا تخضع لأحكام السجل العقاري.

ثانياً- نظام السجل العقاري :-

نظام السجل العيني او السجل العقاري هو نظام يقوم علي اساس العقارات ،وهو نظام محكم من حيث ترتيبه وحجته ،لأنه يخصص لكل عقار صفحه معينه خاصه بعقار معين يثبت فيها كل ما يرد علي العقار من حقوق واجبه الشهر بها، ويتم اخبار هذه الحقوق للشخص صاحب العقار او من يهمه العقار والحقوق المتعلقة به (كالورثة)[1] .

فإن التصرفات التي تشهر في السجل العقاري لا يتم شهرها إلا بعد التحري والتأكد من صحه البيانات المقدمة لشهرها وذلك بعد التحري عن صحه رقم العقار والمنطقة الني يقع فيها العقار.

ثالثاً- مفهوم التسجيل العقاري :-

هو اساس قيد الحقوق العقارية ،بحيث تخصص صحيفه معينه في السجل العقاري لوحده عقارية محدده، يوصف فيها مساحته ، موقعه ، طبيعته وتوضح الحقوق والالتزامات التي ترد عليه، لذلك هو الطريقة التي تجعل من الوحدة العقارية  محل الحق .

يجب معرفه معني الحق العقاري والحق العيني الاصلي كما ورد ف القانون كما يلي :-

1- الحق العقاري : سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص أو أكثر على عقار معين, تخوله التصرف فيه والاستئثار بمنافعه.

2- الحق العيني الأصلي : الحق المستقل بذاته, غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه .

وبعد توضيح المفاهيم السابقة ننتقل الي معرفه القيود التي ترد علي السجل العقاري كما يلي.

الفرع الاول- حقوق واجبة التسجيل :-

تنقسم الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري الي قسمين وهما:-

أولاً- الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في  حق العاقدين و في حق الغير -:

إن إحداث الحقوق العينية العقارية أو نقلها أو إعلانها أو تعديلها أو إبطالها لا يتم إلا بتسجيلها في السجل العقاري ، سواء فيما بين العاقدين أو بالنسبة للغير ، ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل في المطالبة فيما  يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم لذلك فإن الحقوق العينية العقارية تكتسب و تنتقل بتسجيلها في السجل العقاري[2]  .

وفي ضوء ما تقدم ، يتعين تسجيل التصرفات والوقائع الآتية  -:

١- كل تصرف قانوني أحادي ( كالوقف ) أو ثنائي ( العقد ) يترتب عليه إنشاء حقوق عينية عقارية أو نقلها أو إعلانها أو تعديلها أو إسقاطها .

٢- كل تعديل في حدود الارتفاق بفتح الطرق و الأقنية و مجاري المياه ، أو تعريضها أو تضييقها .

3- كل تعديل في البناء أو إنشاء أبنية جديدة فيه .

4- جميع القيود العقارية والحجز .

5- الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو مال غير منقول مسجل .

6- كل حكم اكتسب قوة الأمر المقضي .

7- الحكم بالإفلاس أو التصفية القضائية بالنسبة إلى موجودات التفليسة العقارية : فإذا أغفل وكيل التفليسة تسجيل الحكم بالإفلاس امتنع على جماعة الدائنين , أو وكيل التفليسة الذي يمثلها ، الاحتجاج ضد الغير حسن النية ، الذي أجرى تعاقداً مع المفلس على عقار أو حق عيني عقاري له ، بعدم نفاذ هذا التعاقد ، ما دام أن حكم الإفلاس ظل مجهولاً منه ( أي من الغير حسن النية ) وأنه اكتسب حقه بالاستناد إلى قيود السجل العقاري الخالية من هذا الحكم .

٩- النظام الاتفاقي بين الملاك على الشيوع في ملكية الطبقات .

اما بالنسبة لتسجيل التصرفات القانونية :- مع تسجيل كل تصرف قانوني أحادي أو ثنائي يترتب عليه الآتي:-

إنشاء حقوق عينية عقارية ، أو نقلها ، أو إعلانها ، أو تعديلها ، أو إسقاطها ... و بالتالي يتعين على أمين السجل العقاري رفض كل طلب تسجيل يتعلق بتصرف قانوني إذا كان يخرج عن نطاق هذه الحالات الخمس ، كما لو طلب منه تسجيل اتفاق تجاري أو صناعي يتضمن اعتبار عقار ما يملكه أحد الأطراف بمثابة أحد العناصر التمويلية في الاتفاق[3]  .

ويتعين على أمين السجل العقاري رفض كل طلب تسجيل لتصرف قانوني يخرج عن نطاق الحالات الخمس .

ثانياً- الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في حق الغير : -

هناك حقوق يهم شهرها الغير فقط ، فإذا كانت غير مسجلة فإنها تكون نافذة فيما بين العاقدين إلا أنها لا تكون نافذة في حق الغير ، و هذه الحقوق هي:-

١- الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار إذا زادت مدته على ثلاث سنوات ، فإذا كانت الإجارة كانت لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات ، فإنها تنفذ في حق العاقدين و الغير ، و إن لم تكن مسجلة في السجل العقاري ، أما إذا تجاوزت مدتها ثلاث سنوات ، فإنها تعد نافذة في حق العاقدين و لو لم تكن مسجلة في السجل العقاري ، إلا أنها لا تنفذ في حق الغير . [ الثلاث سنوات وقد راعى المشرع في هذا الحكم كون الإيجار لمدة طويلة يؤثر في قيمة العقار هبوطاً ، و بالتالي يجب إعلام الغير به عن طريق القيد في السجل العقاري ، حتى يكون على بينة من أمره عندما يقدم على التعامل في شأن هذا العقار؛ ومن الغير هو مشتري العقار .

2- الحقوق الناشئة عن سندات إيصال الأجرة بمبلغ يعادل أكثر من بدل إيجار سنة غير مستحقة، وبناءً على ذلك ، فإن سندات إيصال الأجرة بمبلغ يعادل أكثر من إيجار سنة غير مستحقة تنفذ بالنسبة للأشخاص الصادرة عنهم ، ولو لم تكن مسجلة في السجل العقاري ، أما بالنسبة للغير فهي لا تنفذ إلا إذا كانت مسجلة .

الفرع التاني- خطوات نظام التسجيل العيني :-

يقوم نظام التسجيل العيني بناءً علي خطوات متعددة كما نص عليها القانون وهي:-

1- إصدار قرار بتحديد المنطقة العقارية التي يسري عليها النظام.

2- قرار من القاضي المشرف على القيد الأول بتحديد موعد البدء في أعمال التحديد والتحرير وجمع البيانات الشرعية للعقار.

3- الإعلان عن اختتام التسجيل بصفة مؤقتة وتنشر البيانات الخاصة عن العقار بالمنطقة العقارية لاطلاع أصحاب الشأن عليها.

4- إخطار الملاك وأصحاب الحقوق بما أُثبت بأسمائهم في جداول التحديد والتحرير مع تنبيههم إلى حقوقهم في الاعتراض على نتيجة التحديد خلال مدة زمنية محددة من تاريخ الإعلان.

5- بعد انتهاء المدة المحددة للاعتراض يفحص القاضي محاضر التحديد والتحرير والتأكد من صحة الحقوق ليأمر بعدها بقيدها في السجل إذا لم يقدم بشأنها اعتراضات.

* أهداف نظام التسجيل العيني :-

1- حفظ حقوق الملكية العقارية.

2- سهولة بيع وشراء العقار.

3- المساهمة في مجال التطوير العقاري.

4- تنمية الاقتصاد الوطني.

5- تعزيز الاستثمار.

6- تقليص عدد النزاعات العقارية في المملكة.

* مميزات نظام السجل العيني:-

1- وثيقه ملكية للعقار غير قابله للطعن عليها.

2- تسجيل كل التطورات والتعديلات علي العقار لتجنب النزاع عليه.

المطلب الثاني- قيود السجل العقاري :-

السجل العقاري مثل باقي المؤسسات التي يحكمها قانون معين ولائحة تنظيميه معينه لا يمكن مخالفتها و الا يكون الاوراق والمستندات المستخرجة منها باطله لذلك يجب متابعه شروط التسجيل ومعرفه القيود التي ترد علي التسجيل في السجل العقاري حتي نبتعد عن ابطال التسجيل[4] .

* قوة قيـود الســجل العقـاري :-

يعد تسجيل الحق العيني العقاري في السجل العقاري تصرفاً جرداً ، و التصرف المجرد هو التصرف الذي يصح بغض النظر عن اختلاف الإرادة الظاهرة عن الإرادة الباطنة  .

لذلك هناك فائدة كبيرة من تجريد التصرف ، إذاً بهذا التجريد يُعد التصرف غير قابل للإبطال , لا عن طريق عيوب الإرادة ، و لا عن طريق عيوب السبب .

لذلك فإن الدائن يستطيع في التصرف المجرد أن يتمسك بحقه دون أن يستطيع المدين الدفع بإبطال التصرف لعيب في الإرادة أو لعيب في السبب ، و كل ما يستطيعه المدين هو أن يرجع بدعوى الإثراء بلا سبب على دائنه

ومن هنا يكون التصرف المجرد أداة قوية من أدوات الائتمان ، تشتد حاجة التعامل إليه كلما اشتدت الحاجة إلى الاستقرار.

وبناءً علي ذلك فالحق العيني العقاري ينتقل إلى المتصرف إليه في السجل العقاري ، بصرف النظر عن السبب ، و سواء أكان التصرف المنشئ للالتزام بنقل الحق العيني العقاري صحيحاً أم معيباً .اذا كان التصرف معيباً ، فيكون لمن شرع البطلان لمصلحته الاحتجاج بالعيب قبل التسجيل ، لا بعده.

فإذا اتضح بعد التسجيل أن التصرف كان معيباً ، أو أن الحق العيني العقاري انتقل دون سبب ، فليس للمتضرر الاحتجاج بذلك ، لقوة قيود السجل العقاري ، حيث يعد تسجيل الحق العيني العقاري في السجل العقاري تصرفاً مجرداً .اذاً قيود السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة.

الفرع الاول- القيد الاحتياطي :-

أجاز القانون لكل من يدعي حقاً على عقار أن يسجل ادعاءه هذا . فهناك ثلاثة أنواع من التدابير التحفظية ، و هي -:

١- تسجيل الدعـوى في السجل العقاري .

٢- الحجز الاحتياطي .

٣- القيد المؤقت .

وفيما يلي شرح هذه النقاط علي النحو التالي:-

1- تسجيل الدعـوى في السجل العقاري -:

وجاء القانون ينص علي ان اي دعوى بحق عقار مسجل لا تسمع ما لم تسجل في السجل العقاري ، والغرض من هذا التسجيل هو ضمان حق الغير ، كي يكون على بينة من المنازعات الواقعة على العقار ، فإذا أقدم الغير على تسجيل حق عيني على العقار ، بالرغم من تسجيل الدعوى في الصحيفة العقارية ، امتنع عليه بعد ذلك التمسك بحسن نيته لاكتساب هذا الحق في حال صدور حكم لصالح رافع الدعوى ، و يرجع ذلك إلى أن الأثر المترتب على الأحكام يستند إلى تاريخ رفع الدعوى .

وتبقى الدعوى مسجلة في السجل العقاري إلى أن يفصل القضاء في موضوعها ، فإذا فعل كنا أمام إحدى حالتين :-

1- إما أن يقضي الحكم برد الدعوى ، فينفذ الحكم بترقين الدعوى من صحيفة العقار.
2- و إما أن يقضي الحكم بتعديل أو نقل أو إلغاء حق ما مدون في صحيفة العقار ، و عندها  .

* الحجز الاحتياطي -:

إذا تقدم أحد الأفراد إلى الدائرة العقارية بمعاملة تسجيل ، و وجد الغير أن من شأن هذه المعاملة أن تلحق ضرراً به ، جاز لهذا الغير أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة ( أو المحاكم المختصة ـ وفقاً لقواعد الاختصاص ) الحكم بالحجز الاحتياطي[5]  .

ويجري تبليغ الحكم بالحجز الاحتياطي بواسطة رئيس التنفيذ إلى أمين السجل العقاري الذي يتعين عليه تسجيله في صحيفة العقار .

وبعد التبليغ يمتنع تسجيل أي قيد أو ترقين ما لم يرفع الحجز عن العقار.

القيد المؤقت :-

قد يشك متعاقد في نية المتعاقد الآخر ، و يخشى تهريب العقار المعقود عليه ، أو اصطناع حجز يلقى عليه لمصلحة الغير ، أو افتعال عقد صوري بغية إضاعة حقه و الإضرار به ، لذا أجاز القانون لهذا المتعاقد اللجوء إلى القيد المؤقت ، و أعطاه الحق بأن يطلب من أمين السجل العقاري شهره في صحيفة العقار حتى يحق له الاحتجاج بهذا القيد بمواجهة الكافة ، إلى أن يجري تسجيل حقه الناجم عن العقد في صحيفة العقار 

إما بالتراضي ، و إما يتمكن من رفع الدعوى و شهرها في صحيفة العقار ، و من هنا الحصول على حكم يسجل بمقتضاه الحق باسمه

ولا يمنع هذا القيد الشخص الذي سجل العقار لاسمه من التصرف به ، و إنما يقتصر أثره على جعل هذا التصرف متوقفاً على عدم ثبوت الادعاء الذي يدعيه صاحب القيد المؤقت ...
و واضح أن القيد المؤقت يعد من الإجراءات التحفظية التي تمكن مدعي الحق من الحفاظ على حقه ، فإذا ثبت الحق بنتيجة الدعوى استند أثر الحكم إلى تاريخ القيد المؤقت ،ويترتب على هذا الأثر سقوط جميع القيود اللاحقة للقيد المؤقت ، و يتعين على أمين السجل العقاري أن يقوم بتجاهلها من تلقاء ذاته.

و تعد أحكام القيد الاحتياطي استثنائية ، لأنها تخالف قواعد السجل العقاري التي تعد التسجيل ذا أثر مقتصر لا مستند ، و لذا فقد عمد المشرع إلى تضييق نطاق تطبيقها .

الفرع الثاني- حالات القيد :-

أولاً- من حيث حالات القيد:-

إن القيد المؤقت لا يجوز إجراؤه إلا في حالتين -:

أ ـ يجوز لكل من يدعي بحق ما في عقار مسجل في السجل العقاري أن يطلب تسجيل
قيد مؤقت لحفظ حقه مؤقتاً .

ب ـ يجوز لمن يطلب إجراء تسجيل ان يطلب تسجيل حقه مؤقتاً ،رسمياً حتي تستكمل الشرائط المطلوبة في التسجيل.

ثانياً:- من حيث مستند القيد :

يشترط في صحة القيد المؤقت أن يستند إلى سند رسمي ، أو إلى اتفاق ذوي العلاقة ، أو إلى مذكرة من رئيس محكمة بداية موقع العقار ، و تصدر هذه المذكرة عن رئيس محكمة البداية بوصفه قاضياً في الأمور المستعجلة

ثالثاً -: من حيث مدة القيد:-

تختلف مدة القيد حسب نوع مستنده :

فإذا حصل بناء على سند ، فإن أثره يزول بعد مرور عشرة أيام .

و إذا كان مستنداً إلى اتفاق الطرفين ، فإن أثره يزول بانقضاء المدة المتفق عليها ، على ألا تتجاوز ستة أشهر .

أما إذا كان طلب تسجيل القيد المؤقت مستنداً إلى إجازة من رئيس محكمة البداية ، فإن أثره يبقى شهراً كاملاً ، و يبطل بانتهاء هذه المدة ، إلا إذا رفع صاحب العلاقة الدعوى و دون استدعاءها في السجل العقاري خلال هذه المدة) مدة الشهر) لذلك يبقي اثر القيد سارياً لحين انتهاء الدعوى .
ونشير أخيراً إلى أن أثر القيد المؤقت يبطل في جميع الحالات ، إذا لم يجر التسجيل القطعي خلال ستة أشهر التالية لتاريخ القيد المؤقت.

الخاتمة :-

القوة الثبوتية المطلقة لقيود السجلات العقارية ، كل من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستندا ًعلى قيود وبيانات السجل العقاري يبقى له هذا الحق المكتسب. فان أسباب نزع هذا الحق منه الناشئة عن الدعاوى المقامة وفقاً لأحكام القانون ، لذللاك يمكن أن يعترض بها تجاهه، ولا يمكن أن تقرر الأحكام المتعلقة بهذه الدعاوى، إلغاء الحق المكتسب بالطريقة القانونية.

وتأتي أهمية السجل اليومي من أن على رئيس المكتب المعاون أن يسجل فيه الطلبات بالأولوية أي بحسب تقديم المعاملة .

و أن السجل العقاري هو مجوعة الوثائق ومنها السجل اليومي وأن المشرع أراد قطع الشك فذكر أنه يعتبر ترتيب الأولوية حسب تاريخ تسجيل الاستدعاء في السجل اليومي وبمجرد أن يتم التسجيل في السجل اليومي لأي عقد اعتبر تاريخ هذا التسجيل هو التاريخ الفعلي للتسجيل في السجل العقاري ولا عبرة بعدها لتأخير التسجيل في الصحيفة العقارية يوماً أو أكثر .

* النتائج :-

          في نهاية هذا البحث تم الإجابة عن الأسئلة التي طرحت في المشكلة من ماهية التسجيل العقاري ، وماهية السجل العيني ، وحالات وجوب التسجيل العقاري ، وأنواعه .

* التوصيات :-

1- توعية الجمهور بأهمية تسجيل أملاكهم قانوناً .

2- التحذير من خطر ترك الملك بدون إثبات ملكيته حسب نظام السجل العيني .

3- تسهيل إجراءات التسجيل العقاري للتسهيل على المواطنين وتشجيعهم على تسجيل أملاكهم .

المراجع :-

الراشد, عبدالعزيز, ‘ننتظر تعميم النظام على بقية المناطق وتسريع إجراءات التنفيذ بين «البلديات» و«العدل» .. «التسجيل العيني للعقار».. يساعد على فرض رسوم مالية على الأراضي البيضاء’, جريدة الرياض, 2014 <http://www.alriyadh.com/975073>

العصفور, طارق علي حجي محمد, النظام القانوني للتسجيل العقاري..دراسة في التشريع الكويتي..The Legal System of Real Estate Registration Study In The Kuwaiti Legislation (الكويت: كلية الحقوق-جامعة الشرق الأوسط, 2014)

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار (المملكة العربية السعودية)

شهاب, علي, ‘التسجيل العيني للعقار حل جذري لأراضي وضع اليد’, جريدة مكة, 2017 <https://makkahnewspaper.com/article/599971/>

أعمال/التسجيل-العيني-للعقار-حل-جذري-لأراضي-وضع-اليد

نظام التسجيل العيني للعقار (المملكة العربية السعودية, 2019(